Закладывайте примерно на 15–25 процентов больше указанной в объявлении аренды, чтобы получить реальную месячную сумму, и от трёх до пяти месячных арендных плат наличными до получения ключей.
Что уходит со счёта каждый месяц
Объявление называет одну сумму. Арендатор платит четыре, и только первая написана в объявлении.
Аренда
Сумма из объявления, оплачивается помесячно вперёд. Проверьте, указана она с расходами по дому или без: spese incluse и spese escluse полностью меняют сравнение.
Расходы по дому
Доля общих расходов: уборка, лифт, освещение лестницы, консьерж, а во многих старых домах ещё централизованное отопление и горячая вода.
Коммунальные услуги
Электричество, газ и интернет там, где они не централизованы. Договоры оформляются на ваше имя, подключение или переоформление стоит отдельно.
Налог на отходы
Муниципальный сбор TARI обычно платит тот, кто занимает квартиру. Его выставляет коммуна, а не владелец.
Две квартиры с одинаковой ценой в объявлении могут различаться на двести евро в месяц после добавления этих строк. Дом тридцатых годов с лифтом и централизованным отоплением несёт расходы, которых нет у небольшой современной студии.
Что нужно до того, как вам отдадут ключи
Именно эта сумма застаёт врасплох, потому что её не пишут ни в одном объявлении.
- Первый месяц аренды вперёд.
- Гарантийный депозит, обычно два или три месяца. Для регулируемых типов договоров итальянский закон ограничивает депозит тремя месяцами аренды.
- Комиссия агентства, если квартиру показало агентство. Подробнее ниже.
- Налог на регистрацию, если договор регистрируется по обычному режиму. Подробнее ниже.
- Активация коммунальных услуг, если счётчики ещё не оформлены на вас.
Попросите все эти суммы письменно и одной цифрой до того, как что-то подтверждать. Владелец или агентство, которые отказываются написать итог в сообщении, уже сообщают вам нечто важное.
Три примера расчёта
Приведённые ниже суммы аренды: ориентировочные запрашиваемые диапазоны для Милана в 2026 году, а не прайс-лист. Они заметно меняются между зонами, между первым этажом и пятым с лифтом, между сентябрём и февралём. Используйте их, чтобы увидеть структуру счёта, а затем проверьте реальный рынок на ваши даты.
| Студия, окраина | Две комнаты, полуцентр | Три комнаты, центр | |
|---|---|---|---|
| Аренда в объявлении | €850 | €1 250 | €2 100 |
| Расходы по дому | €45 | €95 | €180 |
| Коммунальные услуги, оценка | €75 | €85 | €130 |
| Налог на отходы, в среднем в месяц | €15 | €20 | €30 |
| Реальная месячная стоимость | €985 | €1 450 | €2 440 |
| Депозит, 2 или 3 месяца | €1 700 до €2 550 | €2 500 до €3 750 | €4 200 до €6 300 |
| Комиссия агентства с НДС | около €1 040 | около €1 525 | около €2 560 |
| Наличными до ключей | от €3 590 | от €5 275 | от €8 860 |
Таблица прокручивается вбок →
Строка комиссии рассчитана как один месяц аренды плюс 22 процента НДС: это распространённая, но не единственная схема. Когда квартиру сдаёт сам собственник, комиссии нет вовсе, и сумма при въезде уменьшается примерно на пятую часть.
Почему расходы по дому так различаются
Spese condominiali: это ваша доля в содержании дома, которую утверждает собрание собственников и администрирует управляющий. Главный вопрос в том, что именно в них входит. Дом с консьержем, лифтом и централизованным отоплением может стоить в три или четыре раза дороже небольшой постройки без лифта, и низкая аренда с высокими расходами по дому не является выгодным предложением.
Разделяйте две вещи. Текущие расходы обычно ложатся на арендатора. Капитальные работы, например замена крыши или лифта, остаются на собственнике. Спросите, какую цифру вам называют, входит ли в неё отопление и есть ли уже утверждённые, но ещё не выставленные крупные работы.
Комиссия агентства
Когда квартиру предлагает агентство, комиссию по сложившейся практике платит и арендатор. Её называют либо процентом от годовой аренды, часто около десяти процентов, либо суммой в один или два месяца аренды, и сверху добавляется НДС. Владелец обычно платит свою комиссию отдельно.
Три момента важнее самой суммы:
- Комиссия причитается тогда, когда агентство действительно свело стороны. Это не плата за показ квартиры, которую вы затем нашли сами.
- Условия должны быть согласованы письменно до того, как вы что-то подтверждаете: сумма, НДС и момент возникновения обязанности.
- Комиссия обсуждаема, особенно на длинном договоре, в медленный месяц или на квартире, которую переразмещают повторно.
Налог на регистрацию и гербовый сбор
Договор аренды длительностью более тридцати дней в году обычно регистрируется в Agenzia delle Entrate. При обычном режиме налог на регистрацию жилой аренды составляет два процента годовой аренды и по сложившейся практике делится поровну между владельцем и арендатором, плюс гербовый сбор.
Если владелец выбирает cedolare secca, фиксированный налог на арендный доход, налог на регистрацию и гербовый сбор не применяются, а аренду в течение действия этого режима обычно нельзя индексировать на инфляцию. Спросите, какой режим используется: от этого зависит и сумма при подписании, и возможность повышения аренды.
Как честно сравнить два объявления
Выпишите оба в одну таблицу до того, как влюбитесь в любое из них. Для каждого укажите аренду, расходы по дому, включено ли отопление, оценку коммунальных услуг, депозит в месяцах, участие агентства и его стоимость, тип договора, этаж и наличие лифта.
Затем добавьте цифру, которой нет ни в одном объявлении: стоимость дороги. Квартира на сорок евро дешевле, добавляющая сорок минут в каждую сторону, дешевле не является.
Что действительно обсуждается
- Комиссия агентства, чаще, чем принято думать.
- Депозит, иногда с трёх месяцев до двух, особенно при убедительных документах о доходе.
- Аренда, если квартира повторно размещена или простояла пустой в медленный месяц.
- Что входит в сделку: оставленная мебель, обслуживание котла, покраска до въезда.
- Дата начала, которая часто ценнее небольшой скидки, если экономит месяц двойной оплаты.
Что не обсуждается: регистрация договора, законный предел депозита и требование, чтобы деньги получал тот, кто имеет на них право. До любого перевода пройдите чек-лист проверки объявления.
Быстрые вопросы
Сколько денег нужно до получения ключей в Милане?
Обычно от трёх до пяти месячных арендных плат: первый месяц вперёд, депозит в размере двух или трёх месяцев и комиссия агентства, если оно участвует, плюс возможные расходы на регистрацию и подключение услуг.
Что входит в spese condominiali?
Это доля расходов на содержание дома: уборка, лифт, освещение лестницы, консьерж, а во многих старых домах также централизованное отопление и горячая вода. Текущие расходы обычно платит арендатор, капитальные работы остаются на собственнике.
Кто платит налог на регистрацию договора аренды?
При обычном режиме налог на регистрацию жилой аренды составляет два процента годовой аренды и по сложившейся практике делится поровну между владельцем и арендатором. При режиме cedolare secca налог на регистрацию и гербовый сбор не применяются.
Официальные источники
- Agenzia delle Entrate, RLI Web: регистрация договоров аренды.
- Comune di Milano: муниципальный сбор за вывоз отходов и резиденция.
Цифры на этой странице: ориентировочные диапазоны, собранные в августе 2026 года. Они зависят от зоны, дома, типа договора и сезона. Материал не является юридической, налоговой или финансовой консультацией: проверяйте реальные суммы по конкретной квартире.